2020年8月31日，加州州长Newsom签署了名为2020 COVID-19房客救济法的法律。这条新法律仅作用于民房租客，不作用于商业租客。以下总结了这条新法律的几点重要条款。这里强烈建议您根据个人的具体情况咨询律师。
- 如果以不交房租为由驱逐房客，要求发送新通知。
新通知的要求
如果您是由于房客未支付2020年3月1日至2020年8月31日（称为“保护期”）的租金而驱逐房客，新法律要求您发出15天通知（而不是3天通知–付房租或退租），此通知必须包含特别文字说明，告知房客其受到驱逐保护的权利。 （请参阅加州民事诉讼法典（Cal.Civ.Pro.）§1179.03(b)(4)，此项条款明确规定了15天通知中要求使用的确切文字说明。）
如果您是由于房客未支付2020年9月1日至2021年1月31日（称为“过渡期”）的租金而驱逐房客，则新法律要求您发出15天通知（而不是3天通知- – 付房租或退房），此通知必须包含特别文字说明，告知房客其受到驱逐保护的权利。 （请参阅加州民事诉讼法典（Cal.Civ.Pro.）§1179.03(c)(4)，此项条款明确规定了15天通知中要求使用的确切文字说明。）但是，房客仍然必须从2020年9月到2021年1月，每月支付“最低租金”，每月房租的25%。如果房客未能支付“最低租金”，则该房客将失去该新法律的任何保护，房东可进行驱逐程序。
如果您的通知不包含所有必需的特别文字说明，则该通知被视为无效。如果所欠租金包括“保护期”和“过渡期”的租金，则需要两个单独的通知。 （请参阅加州民事诉讼法典（Cal.Civ.Pro.）§1179.03(e)）
新的财务困境声明要求
除了上述通知要求以外，新法律还要求房东在15天通知中包括一份未签名的“ COVID-19相关财务困境声明”。 （请参阅Cal.Civ.Pro. §1179.02(d)）。如果房客由于COVID-19的经济困难而无法支付租金，则房客有15天的时间签名并将声明退还给房东。如果房客签署并返回了《声明》，则到2021年2月1日为止，房客均受到保护，免受任何驱逐。如果原始租约是以英语以外的其他语言协商的，则房东必须提供《声明》的翻译本（请参阅Cal.Civ.Pro. §1179.03(d)）。
关于2020年9月1日之前欠租的通知的特殊要求
如果您是在2020年9月1日之前已经发出过3天通知-付房租或退租的房东，或者如果您的房客在2020年9月1日之前欠了租金，则您在2020年9月30日以前需要向房客提供特殊通知（有关该通知的确切文字表述，请参见Cal.Civ.Pro. §1179.04）。提供此特殊通知后，您仍需要根据Cal.Civ.Pro. §1179.03(b)和(c)继续提供以上说明过的（或同时两份）15天通知，以及与COVID-19相关的财务困境的声明。在房东根据Cal. Civ. Pro. § 1179.04的法律提供该通知之前，任何在2020年9月1日之前提交的驱逐通知均被视为无效。
根据这项新法律，允许法院从2020年10月5日起发布驱逐传票（见Cal. Civ. Pro. § 1179.01.5）。因此，强烈建议立即将新的各项适用通知发送给房客。
- 房东可以在小额法庭起诉房客支付拖欠租金
虽然新法律使房东更难以驱逐房客，但新法律提高了小额法庭所允许的起诉金额，允许房东在小额法庭起诉超过10,000美元的正常限额。小额法庭的增加额仅在起诉拖欠租金时适用。但是，房东无法在2021年3月1日之前起诉房客租金欠款。
注：本文由Ching, Seto＆Zhang律师事务所提供。 景伟烈律师是一位专业从事房地产以及房东房客纠纷的律师。相关法律方面的问题和需求，请按下列方式联络：
Eric W. Ching
房地产和商业律师
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