【文/Sherry Chin】自从 2020 年疫情发生以来，笔者的很多客户都会询问关于市场的走向问题。尤其是近期，在利率快速上涨的情况下，很多人对于房市的前途很困惑，甚至担心会崩盘。笔者今天就多年在市场里的买卖经验以及对美国房市在整体经济中所处的地位来做一些深入简出的分析。
首先，要想看清楚房市的走向，我们要确定的是经济学中最基本的概念，那就是供需关系。在任何一个市场经济体系里面，当供大于需时，价格就会下跌；当需大于供时，价格就会上涨。市场总是在这两者之间平衡。房市也不例外。
1. 房产市场供应状况
A．现有房屋。目前全美国平均房子的供应量大约是在两个月的水平。圣地亚哥截至今年四月，平均在 0.8 个月。 (当一个市场在平衡的状态下，供应会在六个月左右。)
B．新建房屋。目前圣地亚哥独栋新房许可跟新工作岗位的比例是 1:7（现有10,430 个独栋房新建的许可和 74,200 个新工作岗位）。历史平衡水平是在 1:2。
2. 房产市场需求状况
A. 刚需。 43%的房产买家是千禧一代，因为他们进入成家立业有小孩的年代，成为他们必需买房的最大原因。
B. 投资需求。近两年来房市猛涨的状态，另外一个很大的因素是因为疫情以来美国政府印制了 6 兆的钞票在市场上流通。另外全球其他国家印制的 4 兆的钞票也在市场里寻求投资方向。除了消费市场外，这些投资包括股市、债券、比特币、生意投资等等，还有就是房地产市场。尤其是美国的房地产市场，因为相对性价比高，还是颇受国际投资者的青睐。这个最好的证明就是在疫情之前，投资房地产的占总市场买家比例的 17%，最近升至25%。在圣地亚哥，今年将近 20%买家是投资者，比一年前增长了 35%。
综上所述，在市场供应本身已经不足的情况下，加上刚需和投资的高需求，才把房市推入一个又一个顶尖的状态。那么笔者关注到在过去的一个月的时间里，当房贷利率快速上涨时，市场就已经挤掉了一部分买房的人（房贷每涨 1%，市场里就有 10%的买家被挤出市），有的是因为不再负担得起房贷，有的是选择暂时关注。在卖家方面，也是少了一些人入市，因为他们也不再能去换更大更好的房子。
纵观目前的房产市场走向来看，在未来的两到三年之内，因为供需关系还是会处于非常不平衡的状态，所以房价还是会上涨，只是没有之前每年增长 20%到 30%的势头。具体来说，笔者已经关注到卖房时，不会再有 10 个以上 offer，而是 5 到 7 个offer。在溢价方面，也没有像之前十万到二十万的溢价，而是比较缓和的三到八万。
最后笔者想提醒大家的是，目前官方公布市场的通货膨胀率在 8%左右，这也意味着大家需要去寻求回报率高于 8%的投资，才不会让手里的钱贬值。比如从中国来的货柜运费，疫情前是$1,500, 现在要$15,000。
如有任何关于房产买卖以及外州投资的问题，请致电或短信：
858-262-9988
Sherry Chin, MBA.
DRE#02092267. Curb Realty
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