2020年8月31日，加州州長Newsom簽署了名為2020 COVID-19房客救濟法的法律。這條新法律僅作用於民房租客，不作用於商業租客。以下總結了這條新法律的幾點重要條款。這裡強烈建議您根據個人的具體情況諮詢律師。
- 如果以不交房租為由驅逐房客，要求發送新通知。
新通知的要求
如果您是由於房客未支付2020年3月1日至2020年8月31日（稱為“保護期”）的租金而驅逐房客，新法律要求您發出15天通知（而不是3天通知–付房租或退租），此通知必須包含特別文字說明，告知房客其受到驅逐保護的權利。 （請參閱加州民事訴訟法典（Cal.Civ.Pro.）§1179.03(b)(4)，此項條款明確規定了15天通知中要求使用的確切文字說明。）
如果您是由於房客未支付2020年9月1日至2021年1月31日（稱為“過渡期”）的租金而驅逐房客，則新法律要求您發出15天通知（而不是3天通知- – 付房租或退房），此通知必須包含特別文字說明，告知房客其受到驅逐保護的權利。 （請參閱加州民事訴訟法典（Cal.Civ.Pro.）§1179.03(c)(4)，此項條款明確規定了15天通知中要求使用的確切文字說明。）但是，房客仍然必須從2020年9月到2021年1月，每月支付“最低租金”，每月房租的25%。如果房客未能支付“最低租金”，則該房客將失去該新法律的任何保護，房東可進行驅逐程序。
如果您的通知不包含所有必需的特別文字說明，則該通知被視為無效。如果所欠租金包括“保護期”和“過渡期”的租金，則需要兩個單獨的通知。 （請參閱加州民事訴訟法典（Cal.Civ.Pro.）§1179.03(e)）
新的財務困境聲明要求
除了上述通知要求以外，新法律還要求房東在15天通知中包括一份未簽名的“ COVID-19相關財務困境聲明”。 （請參閱Cal.Civ.Pro. §1179.02(d)）。如果房客由於COVID-19的經濟困難而無法支付租金，則房客有15天的時間簽名並將聲明退還給房東。如果房客簽署並返回了《聲明》，則到2021年2月1日為止，房客均受到保護，免受任何驅逐。如果原始租約是以英語以外的其他語言協商的，則房東必須提供《聲明》的翻譯本（請參閱Cal.Civ.Pro. §1179.03(d)）。
關於2020年9月1日之前欠租的通知的特殊要求
如果您是在2020年9月1日之前已經發出過3天通知-付房租或退租的房東，或者如果您的房客在2020年9月1日之前欠了租金，則您在2020年9月30日以前需要向房客提供特殊通知（有關該通知的確切文字表述，請參見Cal.Civ.Pro. §1179.04）。提供此特殊通知後，您仍需要根據Cal.Civ.Pro. §1179.03(b)和(c)繼續提供以上說明過的（或同時兩份）15天通知，以及與COVID-19相關的財務困境的聲明。在房東根據Cal. Civ. Pro. § 1179.04的法律提供該通知之前，任何在2020年9月1日之前提交的驅逐通知均被視為無效。
根據這項新法律，允許法院從2020年10月5日起發布驅逐傳票（見Cal. Civ. Pro. § 1179.01.5）。因此，強烈建議立即將新的各項適用通知發送給房客。
- 房東可以在小額法庭起訴房客支付拖欠租金
雖然新法律使房東更難以驅逐房客，但新法律提高了小額法庭所允許的起訴金額，允許房東在小額法庭起訴超過10,000美元的正常限額。小額法庭的增加額僅在起訴拖欠租金時適用。但是，房東無法在2021年3月1日之前起訴房客租金欠款。
註：本文由Ching, Seto＆Zhang律師事務所提供。 景伟烈律师是一位专业从事房地产以及房东房客纠纷的律师。相關法律方面的問題和需求，請按下列方式聯絡：
Eric W. Ching
房地產和商業律師
6650 Lusk Blvd., Ste. B-203
San Diego, CA 92121
直撥電話：619-821-8930
www.chingandseto.com
Leave a Reply