【文/Sherry Chin】自從 2020 年疫情發生以來，筆者的很多客戶都會詢問關於市場的走向問題。尤其是近期，在利率快速上漲的情況下，很多人對於房市的前途很困惑，甚至擔心會崩盤。筆者今天就多年在市場裡的買賣經驗以及對美國房市在整體經濟中所處的地位來做一些深入簡出的分析。
首先，要想看清楚房市的走向，我們要確定的是經濟學中最基本的概念，那就是供需關係。在任何一個市場經濟體系裡面，當供大於需時，價格就會下跌；當需大於供時，價格就會上漲。市場總是在這兩者之間平衡。房市也不例外。
1. 房產市場供應狀況
A．現有房屋。目前全美國平均房子的供應量大約是在兩個月的水平。聖地亞哥截至今年四月，平均在 0.8 個月。 (當一個市場在平衡的狀態下，供應會在六個月左右。)
B．新建房屋。目前聖地亞哥獨棟新房許可跟新工作崗位的比例是 1:7（現有10,430 個獨棟房新建的許可和 74,200 個新工作崗位）。歷史平衡水平是在 1:2。
2. 房產市場需求狀況
A. 剛需。 43%的房產買家是千禧一代，因為他們進入成家立業有小孩的年代，成為他們必需買房的最大原因。
B. 投資需求。近兩年來房市猛漲的狀態，另外一個很大的因素是因為疫情以來美國政府印製了 6 兆的鈔票在市場上流通。另外全球其他國家印製的 4 兆的鈔票也在市場裡尋求投資方向。除了消費市場外，這些投資包括股市、債券、比特幣、生意投資等等，還有就是房地產市場。尤其是美國的房地產市場，因為相對性價比高，還是頗受國際投資者的青睞。這個最好的證明就是在疫情之前，投資房地產的佔總市場買家比例的 17%，最近升至25%。在聖地亞哥，今年將近 20%買家是投資者，比一年前增長了 35%。
綜上所述，在市場供應本身已經不足的情況下，加上剛需和投資的高需求，才把房市推入一個又一個頂尖的狀態。那麼筆者關注到在過去的一個月的時間裡，當房貸利率快速上漲時，市場就已經擠掉了一部分買房的人（房貸每漲 1%，市場裡就有 10%的買家被擠出市），有的是因為不再負擔得起房貸，有的是選擇暫時關注。在賣家方面，也是少了一些人入市，因為他們也不再能去換更大更好的房子。
縱觀目前的房產市場走向來看，在未來的兩到三年之內，因為供需關係還是會處於非常不平衡的狀態，所以房價還是會上漲，只是沒有之前每年增長 20%到 30%的勢頭。具體來說，筆者已經關注到賣房時，不會再有 10 個以上 offer，而是 5 到 7 個offer。在溢價方面，也沒有像之前十萬到二十萬的溢價，而是比較緩和的三到八萬。
最後筆者想提醒大家的是，目前官方公佈市場的通貨膨脹率在 8%左右，這也意味著大家需要去尋求回報率高於 8%的投資，才不會讓手裡的錢貶值。比如從中國來的貨櫃運費，疫情前是$1,500, 現在要$15,000。
如有任何關於房產買賣以及外州投資的問題，請致電或簡訊：
858-262-9988
Sherry Chin, MBA.
DRE#02092267. Curb Realty
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